经济学家观点：2015房价曾失控大涨，如今楼市或将迎来报复性调整

业内经济学家对于楼市是否已经筑底，分歧十分明显。 一部分观点认为房价已经触底；另一部分则判断，真正的底部可能要等到 2030 年之后才会出现。 看多、判断已经见底的逻辑是：本轮调整跌幅已经足够深。即便是北京这类一线城市，不少片区较高点下跌三成，部分区域跌幅达到四成，少数板块甚至缩水六成。在他们看来，如此大幅度回调，已经释放了大部分风险，底部已经临近。 而看空、认为尚未筑底的一方，则更看重调整周期。“房住不炒” 的基调 2016 年就已经落地，但房价真正拐头下行直到 2021 年才启动，中间隔了五年。并且现阶段重磅刺激政策还没有出台，即便后续推出托底措施，市场回暖也不会一蹴而就。 我的看法是，楼市只能走一步看一步。 我认为当下楼市已经来到一个敏感窗口，行情随时有启动大涨的可能性。我并不看好长期横盘的状态，房价很难长期维持一个固定价位不变。一套标价 200 万的房子，很难今年、明年价格一直稳定在 200 万，行情大概率只有两个方向：要么上涨，要么继续下行。 经历漫长下跌之后，除上海、成都等极少数城市，多数城市房价已经把 2020 年那一轮上涨的涨幅全部跌回去，不少地方价格已经向 2015 年水平靠拢。 从收入对比来看，和 2015 年相比，居民薪资收入已经有明显提升。以 2015 年房价作为参照基准，时隔十余年，收入有所增长，房价适度回升本身具备基本面条件，也就是说，理论上房价已经具备上涨的基础。 但难点在于，市场现在深陷下跌螺旋。 早年上涨周期里，大家害怕踏空而买房，房东顺势抬价，价格越涨，追涨情绪越强，形成正向循环。 现在逻辑完全反转：大家忌惮继续贬值，出手时不断压低报价；议价持续走低，一部分资金压力大的房东扛不住，选择降价抛售；折价成交的案例又进一步强化下跌预期，更多买家继续观望压价，形成螺旋式下跌。 想要打破这个负向循环，必须依靠力度足够强、能够扭转全民预期的重磅利好。一旦这类利好落地，楼市不会慢慢横盘磨底，而是直接启动上涨。 过去能够扭转大势的，类似 08 年四万亿、15 年棚改政策，本质都是直接创造大量新增购房需求。而到目前为止，同等级别的超级利好迟迟没有出台，这也是房价持续承压的核心原因。 很多人说楼市救不起来，我的理解不一样：不是没有办法托举楼市，而是现阶段并不愿意推动房价大涨。 当下正处在产业升级、发展新质生产力的关键阶段，房价快速上涨，会对科创和实体产业形成挤出效应。道理很直白：炒房门槛低、来钱快；实体产业、科研创新投入高、周期长、失败概率高。 如果买房躺平就能轻松赚到几十万、上百万，辛苦经营企业、潜心科研的收益与之差距悬殊，不管是企业家还是科研从业者，投入实业和科创的动力都会被削弱。 所以现阶段的取舍很清晰：优先保障科技创新与产业升级，房价的权重往后放。 并不是完全放任楼市，政策底线是防范房价崩盘式暴跌。只要是温和阴跌，就不会轻易祭出强刺激大招。 这样的局面下，难熬的阶段还要持续一段时间。短期房价很难反转上行。大量被套的购房者会持续压缩开支、优先偿还房贷，进一步挤压居民消费；消费走弱，又会传导到就业端，连锁影响持续存在。 接下来只能耐心等待，等待能够改变行情走向的关键变量落地。 特别